Понимание природы продажи по заниженной цене

В последнее время в разговорах о недвижимости мы часто слышим термин «short sale». Сейчас, по вполне понятным причинам, этот термин стал очень популярен на рынке недвижимости. Одни целенаправленно ищут выставленную на продажу недвижимость на «short sale», другие, наоборот, стараются всячески избежать ее. Причина для такой смешанной реакции не удивительна. С одной стороны, покупатель знает – если это контракт на продажу, цена скорее всего, будет ниже рыночной, с другой стороны, те, кто уже пытались оформить такой контракт, знают сколько проволочек может нести в себе такая сделка.

Подобного рода сделки существовали давно, но раньше они назывались «loan workouts» («спасе-ние» ссуды). Они представляют собой процесс уменьшения долга за недвижимое имущество (дом или инвестиционную собственность). Снижение долга означает, что банк (кредитор), ссудивший деньги по ипотечному кредиту, согласен отказаться от своего права на удержание залога на недвижимое имущество за меньшую сумму, чем та, что кредитору причитается согласно долгового обязательства. Например, Вы приобрели недвижимость за $500 000, и после всех выплат, непогашенный долг (долг на основную сумму, на которую начисляются проценты) составляет $450 000. Однако, теперь Вы не можете платить ввиду изменения личных обстоятельств. Кроме того, Вас поражает еще одно, довольно печальное открытие, что теперь уже невозможно продать этот дом даже за $450 000. Скажем, Вы можете продать его за $430 000 и Вам теперь необходимо убедить банк принять $430 000 и освободить Вас от обязательства заплатить оставшуюся разницу в $20 000. Это и есть «short sale» или «продажа по заниженной цене».

Следует помнить о том, что целью должника в этой продаже является убедить банк простить Вам не только оставшуюся сумму непогашенного долга (в нашем примере $20 000), но и процент брокера, который обычно составляет 6% от продажной цены собственности, а также дополнительные расходы, необходимые для завершения сделки, которые могут дойти до $10 000. Условия оформления контракта на продажу по заниженной цене довольно сложные. Каждая ситуация своеобразна, и очень часто желаемая цель представляет собой движущуюся мишень, в которую невозможно попасть моментально.

Что несет в себе контракт Short Sale для продавца

Кто имеет право на данную сделку и почему кредитору иногда выгоднее принять меньшую сумму, чем непогашенный долг?

Понятно то, что кредитор может пойти на принятие меньшей суммы долга, чем та, что ему должны, не от доброты сердца и широты души. У него имеются свои доводы, объясняющие его нежелание держать ипотечный кредит в своих бухгалтерских книгах, где имеется свидетельство того, что залог значительно снизился в рыночной стоимости и коэффициент суммы займа к стоимости залога теперь изменился. Часть кредита, которая не превышает рыночную стоимость залога, считается необеспеченной с точки зрения банковской бухгалтерии. Это плохо для кредитора, так как именно в его обязанности входит откладывать часть активов для обеспечения финансовой гарантии кредиту.

В зависимости от положений в договоре о кредите, отрицательная стоимость может быть причиной того, что банк объявляет Вашу ссуду неплатежеспособной и немедленно потребует ее стопроцентного возвращения.

Чаще всего желание освободиться от имущества с отрицательной стоимостью продиктовано экономическими подсчетами владельца этого имущества. Он решает, что лучше потерять определенную сумму денег сейчас, чем продолжать выплачивать проценты, страховку и налоги, которые в совокупности превышают доход от имущества (например, в случае сдачи в аренду). С нынешней ситуацией на рынке никто не знает, когда цены опять поднимутся и затраты компенсируются.

В любом случае кредитор и сам предпочел бы избавиться от отрицательно застрахованной ссуды. Должник имеет ту же цель – избавиться от имущества. Остается вопрос, кто несет ответственность за разницу между упавшей ценой недвижимости и размером выданного кредита на ее покупку. Каждая сторона хочет списать разницу на оппонента и, в итоге, паника на рынке делает стоимость имущества еще ниже.

Существует несколько сценариев того, как распорядиться такой собственностью. Первый и самый понятный сценарий - когда у владельца имеются дополнительные деньги и он может просто продать свое имущество (в случае, если он решит, что бесполезно надеяться на возвращение его изначальной стоимости) и выплатить банку недостающую сумму при завершении сделки и таким образом кредит будет выплачен полностью.

Второй сценарий – должнику не достает суммы для выплаты оставшейся части займа, однако, у него есть другие ценности, которые можно использовать в следующих целях:

- предоставить кредитору в залог другое имущество, которое имеет ту же стоимость;

- подписать новое или модифицированное долговое обязательство, которое не обеспечено и может быть выплачено в течение установленного срока.

Третий сценарий применяется, когда заемщик испытывает чрезмерные и неожиданные финансовые трудности. Только в этом случае банк может простить заемщику недоплаченную сумму. Просто снижение стоимости недвижимости еще не является финансовым затруднением с точки зрения банка. Пока должник имеет хоть что-нибудь в наличии, какое-либо имущество, которое можно забрать, банк это сделает. С точки зрения банка, реальным затруднением может быть полная потеря источника дохода, развод, проблемы, связанные с состоянием здоровья, необходимость выплатить медицинские счета на очень крупную сумму, которые пришли совершенно неожиданно. Финансовые затруднения должны быть четко представлены в письме, к которому необходимо приложить доказательства и финансовые документы. Грамотно организованный пакет с письмом имеет бoльшие шансы на успех. Ваш представитель должен настойчиво звонить в банк каждую неделю, проверять в каком состоянии находится Ваш запрос. Грамотно использованная концепция продажи по заниженной цене может принести пользу как кредитору, так и заемщику, а также будет возможностью для терпеливого покупателя заключить выгодную сделку на рынке.

Опасности продажи по заниженной цене

Владелец недвижимости должен знать о нескольких неблагоприятных аспектах продажи по заниженной цене.

Первое, заемщику, возможно, потребуется показать в налоговой декларации несуществующий доход. Это лишено здравого смысла, но с точки зрения Бюро Доходов, заемщик получает прибыль при продаже по заниженной цене. Прощенный долг – это и есть его прибыль со сделки. Банк должен будет послать форму 1099 в Бюро Доходов с указанием суммы прощенного долга. Если, тем не менее, банк все же пытается получить с Вас невыплаченную часть долга, эта самая невыплаченная часть не является прибылью, с которой заемщик должен заплатить налог.

Заемщика может ожидать еще один неожиданный сюрприз. Кредитор может продать невыплаченное долговое обязательство (оставшуюся сумму долга) какому-нибудь сборщику долгов за 5 – 10 центов за доллар, и потом этот сборщик налогов определенно будет преследовать заемщика, пока не добьется выплаты всей суммы долга.

Мы обсудим конфискацию имущества (foreclosure) в сравнении с контрактом на short sale, ее влияние на кредитный рейтинг (credit score), а также постановление суда о взыскании долга (когда банк налагает право удержания на все личные ценности заемщика, deficiency judgment) в нашей следующей статье.

Разница между Foreclosure и Short Sale

Сегодня каждый знает, что такое «foreclosure». Это когда банк, в котором был взят кредит, принудительно забирает имущество за его невыплату. Банк, как правило, продает имущество с открытых торгов (аукционов). Эта процедура обычно дорого обходится банку, так как для этого банк должен обратиться в суд.

Любой неплатежеспособный заемщик хочет спасти свой кредитный рейтинг. Контракт на продажу по сниженной цене не вредит кредитному рейтингу так сильно, как конфискация имущества (foreclosure). Однако, немногие знают, что контракт на продажу по сниженной цене, заключенный после 3 – 4 пропусков оплаты, в докладе о кредитном рейтинге приравнивается к foreclosure. Некоторые заемщики удивляются, что даже при том, что они всячески пытались спасти кредитный рейтинг и удачно оформили контракт на продажу по заниженной цене с одобрением банка, они тем не менее в течение последующих 4 – 5, а то и 6 лет, все еще не могут добиться финансирования от кредиторов на покупку нового дома. Это происходит из-за того, что подспудно продажа по заниженной цене трактуется как foreclosure.

В сравнении с продажей по заниженной цене, foreclosure имеет еще один опасный эффект – постановление суда о взыскании остатка долга (deficiency judgment). Сегодня гораздо чаще, чем раньше, кредиторы готовы потратить пару сотен долларов за оплату услуг адвоката, чтобы он помог добиться этого решения.

Постановление суда о взыскании долга вступает в силу, когда имущество отобрано и продано (как правило, на аукционе, проводимом там же, в здании суда) лицу, предложившему самую высокую цену. В большинстве штатов, это постановление может быть получено на разницу между самой высокой предложенной ценой и постановлением суда об общей сумме долга. Обычно суд определяет, какая цена выше – наибольшая предложенная цена или оцененная стоимость имущества на день продажи. Высшая из цен учитывается для определения разницы между суммой долга и стоимостью недвижимости. Эта цена и есть сумма «deficiency judgment» для решения суда о взыскании долга.

Постановление суда о взыскании долга представляет собой обычную судебную процедуру. Оно выносится в отношении должников и может быть аннулировано только после выплаты долга или объявления о банкротстве. Более того, на сумму долга, согласно решению, обычно начисляются проценты. Во Флориде, например, такие проценты начисляются по ставке 11% в год!

Довольно часто, банки просто продают свои долговые обязательства по 5 до 10 процентов от первоначальной стоимости компаниям по сбору долгов. Да-да, именно так, вложив дополнительные $600-800 в адвокатские услуги, они могут добиться решения суда о взыскании с должника $100 000 – $150 000 и в течение минуты заработать $10 000 – $15 000 в обмен на лист бумаги о продаже такого обязательства. Именно тогда компания по сбору долгов будет пытаться снять с Вас всю сумму по судебному решению и при этом Ваш кредитор больше не имеет к этому никакого отношения.

Постановление суда о взыскании долга тормозит Вашу жизнь, так как Вы не можете продать или приобрести что-либо в кредит. Все регистрируемые сделки, точнее, все получаемые за них денежные средства, таким образом, подлежат конфискации компанией по сбору долгов.

Елизавета Крюкова, адвокат

Позвонить в офис адвоката можно по телефонам 1-888-323-5588, 703-534-5588.

P.S. В следующей статье мы расскажем о том, что контракт на продажу по заниженной цене означает для покупателя.